10月15日，房多多社区组织了一场关于《聊聊买房投资那些事儿》的专题讲座。这还真不是一场普通的讲座，有的买家马上就改变了自己的购房策略，大呼幸亏来听了，否则就太失算了。原计划2个小时的讲座，大家积极的和专家互动，讲座拖延了1个多小时。好了废话不多说，我们直接来看专家的观点观点 一、后市预测，房价走势如何？ 在很多地方都有限购的情况下，目前市场类似一个禁渔期，这个禁渔期大约2-3年，之后会有慢慢的涨幅。后续3、5年内，上海的房价，市区的话应该是稳中有升；郊县很可能是稳中有降。房价其实是有一个透明的天花板的，到了一定的程度会有一定的局限性。就目前来看，十月份虽然成交价格及成交量都有所下降，但很可能是受到这波行情的影响，有一定的回落。但市区的房子从整体上看还是不会有太大的跌幅，毕竟每个业主心里都会有一个心理底价，不会出现太大的空间下跌。另外大家的收入水平也在不断提升，其实相对购房稳定性会加强。 观点二：到时候会怎样涨 本次外环边上或者是郊区的次新房涨的比较厉害，下次再涨的时候很有可能是内环先涨，内环的次新房和品质好一点的老房子，之后辐射到一些新的城市核心。 观点三：为什么今年房价会涨起来？ 这个可以通过趋势论来看这个现象。可以对标的是07、08年股市行情大涨大跌，然后股市资金都进到房地产这个蓄水池里面去，房价接着就应声涨了几波。基于这个趋势，在股市去年涨的很好的时候， 去年5月，我把股市中资金的一半取出来，然后买了一套房子，希望通过负债来冲击后期的通货膨胀，只是没想到去年大家炒股学会了用杠杆，买房也用了起来，很快，仅仅在2、3个月房价就蹭蹭蹭涨上去了。 观点四：投资需做好哪些准备来规避风险？ 1. 注意投资品的周期性风险，拥有足够的抗跌承受能力近几年，我们经历了黄金升值和贬值，人民币汇率升值和贬值，到现在也在持续贬值，那么房价已经涨了20年了，超过了曾经的黄金十年，也超过了汇率增长时间，虽然现在看起来很难，但是如果真的跌起来，这个寒冬可能会时间更长。当然这是一个假设，或许我们国家的房地产周期性很长很长，长到这一代人都不会经历。2.为自己设个界限不是刚需的房产投资，要为自己设个收益界限，明确自己的投资目标，通过投资，是为了让孩子出国读书还是提供给自己环游世界的经费，不然房价的一路单箭头上涨虽然给人的满足感会很强，但是其实毫无意义。如果贷款买的，有个负债，一直要还贷款，这时候房子也是个负的现金流，更加尴尬。 观点五：经验分享，一套市区一套郊区，如何选择？ 房子介绍 当时相信房子肯定会涨，因为股票肯定会跌嘛。明确目的很重要，根据你的目的来买：当时的目的：1.通过贷款来减少通胀的损失，并不是居住，希望涨几年之后卖掉去买婚房。2. 通过房租提供很稳定的现金流。选择：求稳为原则考虑1：杨浦市区的：如果房租不能抹平贷款该怎么办，如果卖不掉怎么办？月供比较高，房龄比较老，借款年限短，当时在银行工作，待遇每况愈下，没有必要通过月供让个人的生活品质下降。考虑2：奉贤郊区的：小户型郊区比较少，次新房，旁边就是有地铁站，靠近上海商学院，如果出租可以有学校的学生。周边有三块地在拍卖。再就是附近的房租比较高，可以有个稳定的现金流，可以超过月供。但是奉贤本地人出于自住情况购房的话，很少会买小户型。于是很简单最终了选择了奉贤。结果：2015年的5月购买，到2016年的7月份出手，然后房价翻了个倍。虽然后来又涨了两波，但是我还是不后悔吧。至于为什么2016年7月出手，主要是个人性格问题，我的投资策略还是以稳健为第一要义。那个时候房价涨的太快了，怕后续遇到市场寒冬后，房子短期内变成烫手山芋，变现困难。所以就赶紧卖掉了。 观点六：买房子参考方向 1.看城市规划：上海的城市规划已经到了2040年，有的地方甚至到了更远，如果你想买的区域，在远郊或者近郊，有地铁站等公共交通的，都可以试着入手。比如松江：有轨电车，奉贤：BRT详细来说个例子，最近很热门的沪通铁路。从江苏南通一直到奉贤四团。这个时候就可以根据规划，挑几个相对的洼地。我们可以这样做，沿着铁路的沿线，了解一下几个站点附近的房价，是不是还值得投资。如果这么看来的话，我觉得奉贤四团还是值得投资的，比如针对在浦东张江陆家嘴的上班族，昆山花桥或者嘉兴，不管是时间距离还是物理距离，有远远高于奉贤四团了吧，当然了，奉贤四团现在过去看，还有大片的农田和工厂，投资那边的话要注意板块热度和投资期限。市区和郊区投资对比来看：市区的建设配套比较成熟，涨幅不会很高，比如5万／平，涨到6万，就是20%，持有5年，年化4%。郊区的的城市化进程很快，涨幅空间较大，比如1万／平，涨到3万，就是3倍了。 不过投资郊区房产的风险更高一些。2. 注意供需的买方市场和卖方市场比如一个大型居住区，很便宜，如南汇临港、奉贤金汇，有很多保障房、动迁安置房计划，也都会建到那边去。到时候会有很多房源出来，买了之后租的话，肯定租不出价钱，卖的话，估计时间会比较久一点。毕竟那个区域市场，房市场趋于理智以后，卖的人多，买的人少。